formación

Gestión del suelo

Objetivos

Las Comisiones de Asesoramiento Tecnológico y Planeamiento del C.O.A.G han colaborado en la organización de un programa de cursos de urbanismo que cubre algunos de los aspectos de la ciudad y el territorio que despiertan más interés hoy en día en Galicia. Entre ellos está la gestión del suelo, un asunto en el que es necesaria la participación de especialistas que conozcan su marco legal y sus trámites administrativos, y que además dominen las estrategias de negociación y gestión de las que también se ocupa este curso.

Programa

Gestión del suelo. 1. Antecedentes y conceptos previos referentes a la reparcelación. 1.1. La reparcelación en la gestión urbanística. 1.1.1. Concepto de gestión urbanística. 1.2. Las diferentes fases de la gestión urbanística en un sector de planeamiento. 1.2.1. La adquisición de suelo. 1.2.2. El planeamiento sectorial. 1.2.3. El proyecto de urbanización. 1.2.4. La ejecución del planeamiento. 1.2.5. Parcelación y enajenación del suelo. 1.3. El proceso de transformación del suelo. 1.3.1. El proceso de transformación de suelo como proceso de producción. 1.3.2. Los distintos componentes que conforman el valor del suelo urbanizado. 1.4. Naturaleza de la reparcelación. 1.4.1. La reparcelación como transformación jurídica del suelo. 1.4.2. En qué consiste la reparcelación. 1.4.3. La necesidad de la ejecución conjunta. 1.5. El objeto de la reparcelación: el territorio. 1.5.1. El ámbito: el polígono o la unidad de actuación. 1.5.2. Las fincas y los derechos sobre ellas. 1.5.3. Las fincas aportadas. 1.5.4. Las fincas resultantes. 2. El test previo del planeamiento desde la gestión. 2.1. La unidad de gestión. 2.1.1. El ámbito territorial. 2.1.1.1. Análisis de la cartografía. 2.1.1.2. Ajustes de la delimitación por: 2.1.1.2.1. Inadaptación a la realidad física. 2.1.1.2.2. Inadaptación a la estructura de la propiedad. 2.1.1.3. Cambios de la delimitación por: 2.1.1.3.1. Ocupaciones o usos contradictorios. 2.1.1.3.2. Exclusión o inclusión de sistemas generales. 2.1.1.3.3. Mala delimitación del planeamiento. 2.1.2. Tramitación del cambio de ámbito. 2.2. El sistema de actuación. 2.2.1. Idoneidad del sistema de actuación en función de la iniciativa, acuerdos o voluntad de la administración. 2.2.2. Ventajas e inconvenientes de cada sistema. 2.2.3. Tramitación del cambio de sistema. 2.3. El aprovechamiento. 2.3.1. Suelo computable. 2.3.2. Localización y cuantificación del aprovechamiento de cesión. 2.4. El plan de etapas. 2.4.1. La determinación o no de plazos. 2.4.2. Etapas de gestión. 2.4.3. Etapas territoriales. 2.4.3.1. Infraestructuras comunes. 2.4.3.2. Parcelas aplazadas. 2.5. Los sistemas locales. 2.5.1. La racionalidad de la red viaria. 2.5.1.1. Jerarquía. 2.5.1.2. Dimensiones adecuadas. 2.5.1.3. Parcelas con doble fachada. 2.5.1.4. Aparcamientos. 2.5.1.5. Adaptación topográfica. 2.5.2. La racionalidad de las zonas verdes. 2.5.3. Los equipamientos. 2.6. La zonificación. 2.6.1. Usos o tipologías inadecuados. 2.6.1.1. A la demanda. 2.6.1.2. A la localización. 2.6.1.3. A la topografía. 2.6.2. Edificios singulares. 2.6.3. Los interiores de manzana. 2.7. Las ordenanzas. 2.7.1. Parámetros de ordenanzas de la parcela. 2.7.1.1. En edificación aislada. 2.7.1.2. En alineación de vial o volumetría específica. 2.7.2. Tamaño de parcela excesivo. 2.7.3. Contradicciones entre densidad y edificabilidad. 2.7.4. Los cuadros de superficies. 2.8. Las obligaciones del planeamiento. 2.8.1. La calidad de la obra de urbanización. 2.8.2. Cargas urbanísticas externas. 2.8.3. Preexistencias. 2.8.4. Calidad del subsuelo. 2.8.5. Inundabilidad. 2.8.6. El interrogante de las indemnizaciones. 2.9. La viabilidad del planeamiento. 3. La búsqueda de los afectados. 3.1. Los sujetos: los titulares del suelo y los agentes urbanizadores. 3.1.1. Los titulares del suelo y de otros derechos. 3.1.2. Los agentes del proceso urbanizador. 3.1.2.1. La administración actuante. 3.1.2.2. Las empresas urbanizadoras. 3.1.2.3. Las entidades urbanísticas colaboradoras. 3.1.3. La intervención de los titulares del suelo y los agentes urbanizadores. 3.1.3.1. La filosofía del pacto. 3.1.3.2. Las formas de intervención. 3.1.3.3. El trato de los titulares de otros derechos. 3.2. La dificultad y la importancia de la búsqueda de los afectados. 3.3. La búsqueda sobre el territorio. 3.3.1. "Kit" de herramientas. 3.3.2. La observación de los elementos artificiales. 3.3.3. Conversación con los usuarios. 3.4. La búsqueda en el registro de la propiedad. 3.4.1. La confección del puzzle completo. 3.4.2. Análisis de los certificados. 3.5. Fincas con problemas de titularidad. 3.5.1. Titulares desconocidos. 3.5.2. Titulares en paradero desconocido. 3.5.3. Titularidad discutida. 3.5.4. Doble inmatriculación. 4. El marco del dialogo y el funcionamiento. 4.1. La variedad y perfiles de los agentes. 4.1.1. El propietario. 4.1.1.1. Agrícola. 4.1.1.2. Terrateniente. 4.1.1.3. Sin liquidez. 4.1.1.4. Residente. 4.1.2. Comunidad de propietarios. 4.1.3. El industrial o empresario. 4.1.4. El inmobiliario. 4.1.4.1. Urbanizador. 4.1.4.2. Intermediario. 4.1.4.3. Edificador. 4.1.5. La administración. 4.1.6. La opinión pública. 4.1.6.1. Las entidades cívicas. 4.1.6.2. La prensa. 4.1.6.3. Los partidos políticos. 4.2. El puzzle interno y el puzzle externo. 4.3. La necesidad de una máquina con una idea clara. 4.4. La mecánica del diálogo. 4.4.1. La filosofía del pacto. 4.4.2. Diálogo con el mínimo de ingredientes. 4.4.3. El sondeo de voluntades. 4.4.3.1. Hablar con todo interesado. 4.4.3.2. Interlocutor válido. 4.4.3.3. Trato individual, directo y discreto. 4.4.3.4. Lenguaje adecuado y a nivel del interesado. 4.4.3.5. Explicar sólo lo imprescindible. 4.4.3.6. Mejor el trato con profesionales. 4.4.4. El objetivo: conseguir la adhesión. 4.4.5. El carácter de la administración. 4.4.6. Situación de "rodillo": la excepción. 4.5. Los estatutos y las bases de actuación de una junta de compensación. 4.5.1. Estatutos. 4.5.1.1. Objetivo e importancia. 4.5.1.2. Rigidez o flexibilidad. 4.5.1.3. Órganos de gobierno y sus funciones. 4.5.1.3.1. El papel de la asamblea. 4.5.1.3.2. El papel del consejo rector. 4.5.1.4. Quorums y toma de acuerdos. 4.5.2. Bases. 4.5.2.1. Objetivo. 4.5.2.2. Criterios de valoración de las fincas aportadas. 4.5.2.2.1. Evitar la valoración. 4.5.2.2.2. Limpias o con cargas. 4.5.2.3. Criterios de valoración de las fincas resultantes. 4.5.2.3.1. Máxima flexibilidad. 4.5.2.3.2. Mínima cantidad de ingredientes. 4.5.2.4. Criterios de valoración de las indemnizaciones. 5. El proyecto de reparcelación. 5.1. Concepto y funciones del proyecto. 5.2. Los datos de partida. 5.2.1. Las fincas aportadas y sus titulares. 5.2.2. El planeamiento que se ejecuta . 5.2.2.1. La zonificación y las unidades de zona. 5.2.2.2. Parámetros de la unidad de zona. 5.2.2.3. Los gastos de urbanización y de gestión. 5.2.2.4. Las indemnizaciones. 5.3. Cuantificación de las aportaciones. 5.4. Valoración de las fincas aportadas. 5.4.1. La obtención del valor residual. 5.4.2. La necesidad de la obtención del valor del suelo bruto. 5.4.3. La consideración de las vías y cauces públicos. 5.5. Cuantificación de las aportaciones dinerarias. 5.5.1. Cuantificación de las obras de urbanización y gastos de gestión. 5.5.2. Cuantificación de las indemnizaciones. 5.6. Cuantificación de los derechos. 5.6.1. El valor de las parcelas resultantes. 5.6.2. Valoración de las unidades de zona. 5.6.2.1. Unidades de valor. 5.6.2.2. Unidades de medida. 5.6.2.3. Los valores de posición. 5.6.2.4. Diferentes usos en una misma unidad de zona. 5.6.2.5. El suelo privado no edificable. 5.7. Determinación de la participación y de los derechos y obligaciones de cada interesado. 5.7.1. El principio general de participación. 5.7.2. El principio general de participación y los excesos y defectos de adjudicación. 5.7.3. Distintas formas de intervención. 5.7.4. El pacto entre propietarios y las empresas urbanizadoras. 5.8. La adjudicación. 5.8.1. Condicionantes del planeamiento. 5.8.2. Superficie mínima. 5.8.2.1. Ocupación de parcela. 5.8.2.2. Superficie máxima. 5.8.3. Mecánica de la adjudicación. 5.8.4. Adjudicación con excesos y defectos. 5.8.5. Adjudicación en pro indiviso. 5.8.6. Las reglas de la adjudicación. 5.8.6.1. La parcela mínima. 5.8.6.2. La proximidad de las fincas aportadas. 5.8.6.3. Limitación a las diferencias de adjudicación. 5.8.6.4. Terrenos con edificaciones. 5.8.6.5. Sondeo de voluntades. 5.8.7. Estrategia y recomendaciones para la adjudicación. 5.8.7.1. Secuencia de la adjudicación. 5.8.7.2. Concentración de los pequeños. 5.8.7.3. Agrupación por interesados. 5.8.7.4. Buscar la parcela máxima. 5.8.7.5. Los pro indivisos forzosos. 5.9. Consecuencias de la adjudicación. 5.9.1. Creación de las nuevas fincas resultantes. 5.9.2. La aparición de las diferencias de adjudicación. 5.10. Cálculo de la cuenta de liquidación provisional. 5.11. Las afecciones reales de las fincas resultantes al pago de los gastos de urbanización. 5.12. La documentación del proyecto de compensación o de reparcelación. 5.12.1. Recomendaciones para la redacción del documento. 5.12.2. Contenido de la memoria. 5.12.3. Los planos del proyecto. 6. El proyecto de urbanización y la contratación y ejecución de las obras. 6.1. La redacción de los proyectos de urbanización. 6.1.1. El encargo del proyecto de urbanización. 6.1.2. El nivel de calidad de las obras de urbanización. 6.1.3. El redactor del proyecto. 6.1.4. El proyecto de urbanización ejecuta parcelas. 6.1.5. La base cartográfica. 6.1.6. Las fases de ejecución del proyecto de urbanización. 6.1.6.1. Los tipos de obra y su cronología. 6.1.6.2. Las fases por territorio o por tipo de obra. 6.1.6.3. Las fases por razón económica. 6.1.7. La ubicación de las acometidas, estaciones transformadoras y otros elementos aéreos. 6.1.8. La gestión de las acometidas. 6.1.9. Clases de estaciones transformadoras. 6.1.10. La situación de las estaciones transformadoras. 6.1.11. La "coordinación" de la ubicación de los diferentes elementos aéreos. 6.1.12. La adaptación del proyecto de urbanización a la disponibilidad de los terrenos fuera del ámbito. 6.1.12.1. Los terrenos que ocupan las conexiones externas. 6.1.12.2. El cambio de ubicación de las servidumbres de paso. 6.1.12.3. La aparición de los taludes o terraplenes en zonas límite. 6.1.13. El proyecto de urbanización ante la delimitación por ejes de vialidad. 6.1.13.1. Las tres opciones posibles. 6.1.13.2. La aparición de "separatas" y su gestión de cobro. 6.1.13.3. Precauciones a tener en cuenta en el caso de contribuciones especiales. 6.2. La tramitación del proyecto de urbanización. 6.3. La contratación de las obras de urbanización. 6.3.1. Según las bases de actuación. 6.3.2. Los requisitos legales. 6.3.3. La disponibilidad de los terrenos. 6.4. La ejecución de las obras de urbanización. 6.4.1. La importancia del replanteo de los ejes de la vialidad. 6.4.2. Los efectos de la ejecución de las obras sobre los predios vecinos. 6.4.3. Hay que tener claro que el producto que se ejecuta son parcelas. 6.4.4. Contratista único en un mismo período de tiempo. 6.4.5. El seguimiento de los técnicos municipales. 6.4.6. La ejecución y acabados de las acometidas. 7. La liquidación de las cuotas. 7.1. Según las bases de actuación. 7.2. La cuota cero. 7.3. Las cuotas de urbanización. 7.3.1. Periodicidad. 7.3.2. El IVA. 7.4. La obligación de emitir facturas. 7.5. La morosidad. 7.5.1. Intervención de la administración actuante. 7.5.2. Intereses de demora. 8. El final de la ejecución del planeamiento. 8.1. La recepción de las obras de urbanización. 8.1.1. La documentación previa necesaria. 8.1.1.1. El "as build". 8.1.1.2. Parcelario y amojonamiento de las parcelas. 8.1.1.3. Conformidad de las compañías suministradoras y del ayuntamiento. 8.1.2. La formalización del acta de recepción. 8.2. El proyecto de liquidación definitiva. 8.2.1. La tramitación. 8.2.2. La documentación necesaria. 8.3. Actuaciones ante el registro de la propiedad. 8.3.1. La cancelación o la actualización de la afectación al cumplimiento de la obligación de urbanizar. 8.3.2. Errores o modificaciones en la descripción de las fincas. 8.4. La cesión de las obras de urbanización. 8.4.1. Cesiones por fases. 8.4.2. Acta de cesión. 8.4.3. Mantenimiento de las obras ejecutadas. 8.5. La disolución y liquidación de la junta de compensación. 8.5.1. Razones de la disolución. 8.5.2. Condiciones de la disolución. 8.5.3. Formalización. 8.5.4. Transformación en entidad de conservación.

Matrícula

Precio: 151,00 €